Chaque trimestre, la publication de l’indice de référence des loyers par l’Insee relance la même question chez les propriétaires : peut-on augmenter le loyer, de combien, et à quelle date ? La règle est simple sur le papier, mais elle comporte des pièges, et depuis 2022 une partie du parc locatif ne peut plus être revalorisée du tout.
Une révision prévue au bail, plafonnée par l’IRL
La loi du 6 juillet 1989 n’impose pas la révision du loyer : elle l’autorise lorsque le contrat le prévoit. Dans ce cas, la révision intervient chaque année, à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Sans clause de révision, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’Insee et calculé sur la moyenne, sur douze mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Le calcul compare l’indice du trimestre de référence prévu au bail avec celui de l’année précédente. Si le bail ne précise pas de trimestre de référence, c’est le dernier indice publié à la date de signature qui sert de base. Pour éviter les erreurs de trimestre, un calculateur de révision de loyer selon l’IRL applique la formule à partir des indices officiels.
Un an pour la demander, sans rappel possible
C’est le piège le plus fréquent. Le propriétaire qui ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans l’année qui suit la date de révision est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Et lorsqu’il la demande dans ce délai, la révision ne prend effet qu’à compter de sa demande : impossible de réclamer des rappels sur les mois passés. Une demande écrite, envoyée à la date anniversaire, évite de perdre une année de revalorisation. Un exemple chiffré : pour un loyer de 800 euros et une variation de l’indice de 2 % sur un an, le loyer révisé s’établit à 816 euros. Si la demande arrive avec dix mois de retard, ces 16 euros ne sont dus qu’à compter de la demande, et les mois passés sont perdus.
La loi n’impose pas de forme particulière, mais un écrit daté reste la meilleure preuve. Il rappelle la clause du bail, l’indice de référence, le nouvel indice, le calcul et le nouveau montant du loyer, pour que le locataire puisse vérifier lui-même l’opération. Un simple avis d’échéance qui intègre la hausse sans explication est une source fréquente de contestation.
Logements classés F ou G : un loyer gelé
Pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer, la révision annuelle et la majoration de loyer après travaux ne peuvent plus être appliquées dans les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Pour ces passoires thermiques, le loyer est gelé tant que des travaux n’ont pas amélioré le classement. La règle s’ajoute au calendrier de la décence énergétique : en métropole, un logement classé G n’est plus considéré comme décent depuis le 1er janvier 2025, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Pour un propriétaire concerné, les travaux de rénovation énergétique ne sont donc plus seulement une question de confort ou de valeur : ils conditionnent la possibilité même de revaloriser le loyer, puis de continuer à louer.
En dehors de la révision annuelle, une hausse est possible après des travaux d’amélioration, à une condition stricte : que le bail ou un avenant signé par le locataire ait prévu, par une clause expresse, les travaux à réaliser par le propriétaire et la majoration qui en découlera. Là encore, la règle ne s’applique pas aux logements classés F ou G.
Colocation, travaux et erreurs de calcul
Une hausse supérieure à la variation de l’IRL, ou appliquée à un logement classé F ou G, n’est pas due : le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu. Les actions qui découlent du bail se prescrivent par trois ans, et l’action du bailleur en révision du loyer se prescrit par un an à compter de la date de révision prévue au bail.
En colocation, la révision obéit aux mêmes règles : elle porte sur le loyer global lorsque les colocataires ont signé un bail unique, ou sur le loyer de chaque contrat en cas de baux séparés. Mon Avocat Bailleur détaille les points d’attention propres à la révision du loyer en colocation. Le bail mobilité, lui, ne peut pas être révisé en cours de contrat.
Une vérification par an, à la date anniversaire du bail, suffit : la clause, l’indice, le délai, et le classement énergétique du logement.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7-1, 17-1 et 25-16 ; Code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1.